Які документи потрібно перевірити при купівлі квартири: практична інструкція від АН SVIT
Перед купівлею квартири не варто обмежуватися перевіркою паспорта власника та документів на житло. На практиці важливо встановити, хто має право продавати квартиру, на якій підставі виникло право власності, чи немає обтяжень і чи відповідає квартира документам.
Фахівці АН SVIT у Кам'янці-Подільському радять проводити перевірку до передачі завдатку. Якщо проблема виявиться вже після домовленості з продавцем, змінити умови угоди може бути значно складніше.
1. Спочатку перевірте, хто є власником квартири
Попросіть продавця показати документ, на підставі якого він набув право власності. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду або інший документ.
Потім перевіряються відомості про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Дані в реєстрі мають відповідати інформації про квартиру та її власника.
Якщо власників декілька, потрібно з'ясувати частки кожного та порядок їхньої участі в угоді. Не варто виходити з припущення, що один співвласник може самостійно продати всю квартиру.
2. Перевірте, чи немає арешту, іпотеки або інших обтяжень
Окремо перевіряються зареєстровані обтяження нерухомості. Серед них можуть бути арешт, іпотека, заборона відчуження та інші обмеження.
Якщо квартира перебуває в іпотеці або має інше обтяження, це не означає автоматично, що її неможливо продати. Але порядок проведення угоди буде іншим, а питання зняття обтяження потрібно вирішити до або в межах оформлення договору.
Практичне правило: не передавайте значну суму продавцю лише на підставі усної домовленості, поки не перевірені права на квартиру та наявні обтяження.
3. Зіставте квартиру з технічною документацією
Порівняйте фактичне планування квартири з технічним паспортом. Особливу увагу варто звернути на площу, розташування кімнат, кухні, санвузлів та перегородок.
Якщо власник переносив стіни, об'єднував приміщення або змінював інші елементи планування, потрібно з'ясувати, чи оформлені такі зміни належним чином.
Це важливо не тільки для самої купівлі. Неоформлене перепланування може створити додаткові питання під час подальшого продажу або інших операцій з нерухомістю.
4. Перевірте історію квартири
Важливо знати не тільки, кому квартира належить зараз, а й як вона переходила від одного власника до іншого.
Особливу увагу варто приділити ситуаціям, коли квартира неодноразово переходила у власність за короткий період, була отримана у спадщину, подарована або право власності виникло після судового рішення.
Сам по собі такий спосіб набуття права не означає проблеми. Але документи в кожній конкретній ситуації потрібно перевіряти окремо.
5. З'ясуйте питання щодо шлюбу та співвласників
Перед угодою потрібно встановити сімейний стан продавця та з'ясувати, чи не виникає необхідність отримання згоди другого з подружжя.
Якщо квартира має декількох власників, кожен випадок потрібно розглядати окремо. Те саме стосується ситуацій, коли серед власників або осіб, чиї права пов'язані з квартирою, є неповнолітні.
Такі питання краще з'ясувати до внесення завдатку, а не в день підписання договору.
6. Перевірте документи самого продавця
Потрібно встановити особу продавця та переконатися, що саме ця людина має право розпоряджатися квартирою.
Якщо діє представник за довіреністю, перевіряються його повноваження та чинність довіреності. У такій ситуації не варто обмежуватися фотографією документа, надісланою в месенджері.
7. Не забувайте про комунальні платежі
До оформлення угоди варто з'ясувати стан розрахунків за комунальні послуги та утримання будинку.
Покупцю важливо отримати актуальну інформацію про платежі та окремо зафіксувати в договорі порядок розрахунків за послуги, якщо на момент продажу залишаються нарахування за попередні періоди.
8. Якщо квартира в новобудові — перевіряйте не тільки квартиру
При купівлі житла в новобудові перевірка має бути ширшою. До внесення коштів потрібно з'ясувати, хто є забудовником або продавцем, на якій підставі він здійснює продаж, кому належить земельна ділянка та які документи є щодо будівництва.
Також потрібно уважно прочитати договір: що саме купує покупець, які строки передбачені, коли виникає право на квартиру, які умови розрахунків та що відбувається у разі зміни строків будівництва.
Для вже введеного в експлуатацію будинку окремо перевіряються документи на конкретну квартиру та державна реєстрація права власності.
9. Що перевірити перед передачею завдатку
Ми рекомендуємо покупцю пройти цей короткий список до передачі грошей:
- встановити власника або всіх співвласників;
- перевірити підставу набуття права власності;
- отримати актуальні відомості з реєстру;
- перевірити арешти, іпотеки та інші обтяження;
- порівняти фактичне планування з технічною документацією;
- з'ясувати сімейний стан продавця та питання щодо згоди другого з подружжя;
- перевірити участь неповнолітніх або інших осіб, права яких можуть мати значення для угоди;
- перевірити документи представника, якщо продавець діє через довіреність;
- з'ясувати стан розрахунків за комунальні послуги;
- уважно перевірити умови договору та порядок передачі коштів.
Коли краще звернутися до фахівця
Якщо квартира має декількох власників, отримана у спадщину, продавець діє за довіреністю, було перепланування, є обтяження або складна історія переходів права власності, не варто намагатися оцінити ситуацію лише за копіями документів.
У АН SVIT ми починаємо перевірку квартири з документів і обставин конкретної угоди. Для покупця важливо отримати відповідь не просто на питання «чи є документи», а на питання чи можна безпечно переходити до наступного етапу купівлі.
Якщо ви плануєте купити квартиру в Кам'янці-Подільському, спеціалісти АН SVIT можуть допомогти перевірити об'єкт, документи продавця та організувати супровід угоди.
Перед передачею завдатку спочатку перевірте квартиру — потім домовляйтеся про угоду.
Джерело svit2005-kam.com