«Скільки можна отримати за квартиру?» — з цього питання найчастіше починається розмова власника з рієлтором. І тут важливо не назвати приємну для продавця цифру, а визначити ціну, з якою квартира справді може конкурувати на ринку.
Якщо ви плануєте продаж квартири у Кам’янці-Подільському, слід розуміти : різниця у вартості квартир може бути суттєвою навіть при однаковій площі. На ціну впливають район, конкретне розташування будинку, поверх, планування, стан ремонту, опалення та багато інших деталей.
У цій статті ми говоримо саме про визначення ринкової ціни квартири перед продажем, а не про офіційний звіт оцінювача.
Що ми дивимося під час оцінки квартири
У АН SVIT ми починаємо не з калькулятора ціни за квадратний метр. Спочатку дивимося саму квартиру і визначаємо, з якими об’єктами вона буде конкурувати.
Для нас мають значення:
- район і розташування конкретного будинку;
- тип та стан будинку;
- поверх і кількість поверхів;
- площа квартири та її планування;
- стан ремонту;
- опалення;
- стан кухні та санвузла;
- балкон або лоджія;
- вікна, двері, електрика та сантехніка;
- можливість паркування;
- стан під’їзду та території біля будинку.
Одна й та сама площа може мати зовсім різну ринкову ціну. Наприклад, покупець може вибрати меншу квартиру з хорошим ремонтом та автономним опаленням замість більшої, але такої, де після купівлі потрібно одразу вкладати значну суму.
У Кам’янці важливий саме район
Ми завжди враховуємо конкретну локацію. Старе місто, Новий План, Черемушки, Жовтневий масив, Біланівка, Руські та Польські Фільварки, Карвасари, селище Жовтневе чи селище Смирнова — це не просто різні назви на карті. У кожній частині міста своя забудова, інфраструктура, тип покупця та рівень попиту.
Наприклад, для квартири в Новому Плані покупець може особливо звертати увагу на близькість до центру та повсякденну інфраструктуру. У Черемушках важливими перевагами можуть бути школи, магазини та транспорт. А квартира у Старому місті або поблизу історичного центру має зовсім іншу аудиторію покупців.
Тому ми не беремо ціну квартири з іншого району і просто переносимо її на ваш об’єкт.
Приклад із практики: одна площа — різна ціна
До нас звертаються власники, які порівнюють свою квартиру з оголошенням, знайденим в інтернеті: «Там така сама двокімнатна квартира і коштує стільки ж».
Після перегляду часто виявляється, що різниця є практично в усьому: інший поверх, кращий ремонт, новіша кухня, автономне опалення або більш зручне планування.
Тому ми порівнюємо не тільки кількість кімнат і квадратні метри, а весь об’єкт. Саме це дозволяє зрозуміти, чому одна квартира продається швидше, а інша місяцями залишається в рекламі.
Ще одна типова ситуація — завищена ціна
Іноді власник хоче отримати певну суму і додає ще кілька тисяч «на торг». На перший погляд це логічно. Але якщо квартира відразу стає дорожчою за схожі пропозиції, покупець просто переходить до іншого оголошення.
Через кілька тижнів власник змушений знижувати ціну. Потім ще раз. У результаті квартира довше продається, а потенційні покупці вже бачать, що ціна змінювалася, і можуть чекати наступної знижки.
Ми вважаємо правильнішим ще до публікації оголошення визначити діапазон, у якому квартира буде конкурентною, і вже від цього приймати рішення щодо стартової ціни.
Чи потрібно враховувати витрати на ремонт
Так, але не за принципом «я витратив на ремонт 15 тисяч доларів — отже, квартира має подорожчати на 15 тисяч».
Покупець оцінює результат. Якщо ремонт свіжий, акуратний і йому не потрібно нічого переробляти, це плюс. Якщо ж ремонт зроблений давно або потребує оновлення, покупець закладає майбутні витрати у свою пропозицію.
Те саме стосується квартири без ремонту. Якщо після купівлі потрібно повністю міняти електрику, сантехніку, підлогу, кухню та санвузол, це безпосередньо впливає на суму, яку покупець готовий заплатити.
Ринкова оцінка і офіційна оцінка — це різні речі
Це важливо розуміти продавцю ще до початку роботи.
Ринкова оцінка потрібна для того, щоб визначити, за якою ціною квартиру доцільно виставляти на продаж і як вона виглядає на фоні конкурентних пропозицій.
Офіційний звіт оцінювача — це документ, який може знадобитися для конкретних юридичних, банківських або інших процедур. Він має інше призначення.
Тому, якщо ви телефонуєте в АН SVIT для оцінки квартири перед продажем, ми говоримо саме про ринкову вартість та реальну позицію квартири серед аналогічних пропозицій, а не замінюємо роботу сертифікованого оцінювача.
Що ще перевіряємо перед продажем
Окремо радимо не відкладати перевірку документів до моменту, коли покупець уже знайдений. Якщо є питання щодо права власності, спадщини, співвласників, перепланування або інших документів, краще виявити їх заздалегідь.
У нашій практиці траплялися ситуації, коли квартира подобалася покупцю, але угода затримувалася саме через документи. Для продавця це означає втрачений час і ризик втратити зацікавленого покупця.
Що робимо в АН SVIT перед виставленням квартири
Ми аналізуємо сам об’єкт, його сильні та слабкі сторони, дивимося актуальні пропозиції-конкуренти та визначаємо, на яку аудиторію варто орієнтувати продаж.
Далі вже вирішуємо, як позиціонувати квартиру. Якщо її перевага — ремонт, це потрібно показати. Якщо головний плюс — район, інфраструктура або транспорт, це має бути видно з опису. Якщо квартира потребує ремонту, не потрібно приховувати цей факт — важливіше правильно сформувати ціну.
Такий підхід відповідає нашій роботі з власниками: у АН SVIT ринкова оцінка є одним із перших етапів підготовки нерухомості до продажу, після чого ми займаємося презентацією, рекламою, показами та переговорами з покупцями.
Коли варто оцінити квартиру
Найкраще зробити це до того, як квартира з’явиться в оголошеннях. Тоді можна спокійно визначити ціну, підготувати квартиру, зробити фотографії та продумати подачу.
Якщо квартира вже продається кілька місяців, але дзвінків мало або покупці після перегляду не роблять пропозицій, оцінку також варто провести повторно. У такій ситуації потрібно перевірити, чи відповідає ціна поточному ринку.
Оцінка квартири перед продажем у Кам’янці-Подільському
Ми в АН SVIT не ставимо завдання просто назвати власнику максимально високу цифру. Наше завдання — зрозуміти, яку ціну можна обґрунтувати перед реальним покупцем.
Якщо ви плануєте продати квартиру в Кам’янці-Подільському, зверніться до спеціалістів АН SVIT. Ми оглянемо об’єкт, порівняємо його з актуальними пропозиціями, врахуємо район, стан та характеристики квартири й допоможемо визначити стартову ринкову ціну перед продажем.